闭店、拖欠押金、出租率下滑…“WeWork”们扛不住了？
文 | 林翠萍
编辑 | 刘岩、杨绚然
头图来源 | 摄图网
疫情之下，当远程在线办公正如火如荼，另一边联合办公行业却迎来史上最寒冷冬天。
4月15日，有联合办公入驻企业向创业邦爆料，共享办公空间服务商酷窝COWORK拖欠多家入驻企业押金数月未还，经索要无果。各企业涉及押金金额不一，少则几千，最多达20多万。
据了解，从去年10月份开始，北京酷窝科技有限公司曾主动与入驻企业陆续签订终止协议，将暂停位于北京朝阳区光华路的办公室出租服务，并承诺办理退租手续后30个工作日或最迟2020年2月29日前退还租金和保证金。此处的联合办公空间早在1月17日已正式关闭，不过直到今天，北京酷窝科技有限公司并没有履行协议退还押金。据爆料人称，目前跟对方交涉得到的回应是“没钱还”。
创业邦致电北京酷窝科技有限公司欲向其证实，截至发稿时间，并未得到回应。
此外，创业邦了解到，上个月，也有网友在网上爆料，上海五角场创智天地we+酷窝突然停止运营，不退押金。而更早一点今年1月初，网友爆料，宁波的酷窝联合办公空间已倒闭撤离，当时给的说法是退押金需要45个工作日。
总部位于广州的酷窝COWORK成立于2015年6月，一路高歌猛进，并与总部位于上海的WE+联合办公空间在2017年宣布合并，打响联合办公整合第一枪。合并后双方空间、资源、社群全部打通，在当时的全国联合办公空间市场一度达到前五的规模。当年合并后，酷窝联合创始人曾向媒体公开表示，公司到年底可能会实现收支平衡，并开始进入盈利阶段。
然而，理想很丰满，现实很骨干。三年过后，酷窝恐怕意想不到的是，会出现接连闭店、疑似“还不起”押金的悲剧......
酷窝“无力偿还押金”事件无疑是一个信号。联合办公企业本就普遍亏损，如今又遭遇疫情带来的沉重打击，生存维艰。但抛开疫情，“WeWork”们的危机早已埋下，联合办公行业本身“二房东”模式一直饱受诟病，同样是二房东生意的长租公寓也频频出现爆雷事件。疫情或许只是让这个模式的弊端更加凸显。
“WeWork”们的危机早已埋下
所有疫情之后爆发出问题的公司，早在疫情之前就已埋下危机的种子。
自去年WeWork上市折戟后，整个联合办公行业进入寒冬。众多共享办公企业就面临着拿不到融资、停止扩张、裁员甚至闭店的窘境。
2019年全年除几家头部外，拿得融资的联合办公企业寥寥无几。早在去年底，方糖小镇就被爆，因为拖欠业主租金被单方面解除合同，继而关闭北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联合办公运营商进入北京的首店。
谁也没料到2020开年来突至的疫情，又给了行业一记重击。
受疫情影响，今年以来联合办公行业整体现金流紧张，出租率下滑。因为疫情爆发在春节期间，不少企业用户租期已满、刚刚退租，空置出来的空间或工位无法在短期内消化；一些中小企业为了节流干脆退租了办公室或直接在家办公；也有企业因为裁员、倒闭，纷纷退租；而远程在线办公等新办公方式，也给了这个行业不小的冲击。
在联合办公空间的发源地美国，WeWork、Knotel、Convene、 Industrious、The Wing也纷纷爆出裁员的消息。作为中国联合办公空间最大的运营商之一，2月10日，优客工场创始人毛大庆在“中小企业纾困之道”论坛中表示，目前优客工场深圳办公区的到岗率约为50%，北京办公区的到岗率约为30%。
去年底优客工场正式公开招股书，似乎给了这个被阴霾笼罩的行业一丝信心，不过如今优客赴美上市也前途未卜。据招股书显示，截至2019年9月底，优客工场账上的现金和现金等价物等为2.08亿元，若按照2019年前三季度的平均运营亏损额（1.87亿元）计算，优客工场的现金或仅能维持公司运营到今年下半年。
作为头部玩家尚且如此，更何况中小企业。
前不久（4月7日），联合办公企业纳什空间再次获得远洋资本1亿元增持，这是2020年以来“唯一”公开的一笔融资消息。不过据悉这笔融资早在年前就已敲定，而在宣布融资的前一个月，也有媒体曝出纳什拖欠房租和押金，公司内部也出现了高管降薪、员工薪资延迟发放等情况。
而更多企业并没有纳什那么“幸运”顺利拿到融资续命。
这一切背后也映射了这个行业普遍存在的问题：盈利模式单一、过于依赖融资、入驻率低等。
包着“高科技”外衣的“二房东”生意
事实上，联合办公这个生意自成立起，其模式就备受争议。尽管在此前公布的招股书里，WeWork称自己是“以互联网技术驱动的高科技企业”，但这个行业的大多数企业骨子里仍旧没跳出“二房东”的模式本质，亏损成了这个行业的主题。
作为联合办公鼻祖，这家创办于2010年的联合办公企业，曾经备受资本追捧。鼎盛期WeWork曾拥有12500名员工，其中7500名位于美国，在全球已经涉足29个国家，111个城市，总共528个WeWork大楼。而作为这家企业最大的投资方，迄今为止，软银及其子公司为WeWork投入了142.5亿美元，其中包括自去年10月以来投入的54.5亿美元。
但后来随着一系列运营丑闻的暴露，最终WeWork于2019年10月撤回IPO申请，估值也从最高时的470亿美金跌至80亿美元。这也致使软银遭受了巨大的损失，并冒着法律风险撤回对WeWork 30亿美元收购要约。4月13日晚，软银集团发布2020财年的业绩预测，预计本财年经营亏损1.35万亿日元（约合人民币880亿），而出现大幅亏损的原因之一就有旗下愿景基金对于WeWork的投资。
而WeWork跌落神坛，深陷舆论的风暴的同时，也迫使所有从业者开始重新审视这个行业。
简单来说，WeWork 的模式是，先掏钱和办公空间签下长期租约，再重新装修改造，将大面积的办公空间切割成更小的隔间和工位，以灵活的租期出租给小公司和个人，并提供配套服务。这和国内长租公寓“二房东+管家”的模式大同小异。散卖的收入与整租、改造和运营的成本差额，就是它的利润空间。
这种模式下赚钱的要义就是，“尽可能便宜地拿地，做成尽可能多的隔间，尽可能提高出租率，提高运营效率。”为了从竞争者手上抢下目标楼盘，WeWork通常会开出更高的年租金或租期更长的合同，赢得业主青睐。在2017年至2018年之间，WeWork每个月扩张的空间，在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。直至疫情爆发前，WeWork都在以最快速度收购纽约市的房地产，是纽约市最大的办公室租户。
在经济上行期，不断增多的用户租下WeWork的空间并支付足够多的租金，让这种激进的扩张打法得以持续。但现实是全世界都处于经济下行期，经济不稳定因素还在增加，中小公司的业务也不断收缩。一旦WeWork无力支付业主租金，就很可能陷入资金断流的境地。事实上从2018年末开始，整个行业激进拿楼的后遗症已经显现，联合办公企业的关店潮上演，也有玩家开始谋求转型。
直到WeWork向美国证券交易委员会提交了IPO招股书，其最后一块遮羞布终于被揭开。
招股书显示，WeWork的主要收入来源是会员固定费用，即企业进驻办公场所每月支付的资金。2019 年上半年，这部分收入占总收入比例约83%。
2016年到2018年WeWork的营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元。但营收上的持续增长来源于背后门店不断扩张带来的亏损。从2016年到2018年期间，WeWork的净亏损额从4.29亿美元，持续扩大至19.27亿美元。到2019上半年，净亏损额则达到9.04亿美元，较去年同期增长了25.2%。
此外，WeWork成本支出中占比最大的部分是办公用地的运营费用，其中大部分来自于租赁费用，WeWork通常与房东签订10到15年租赁合同，费用则分摊在每期的费用支出中。2016年到2018年期间，这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元，占总营收的比例分别为99.3%、92.0%和83.5%。
由此业内人士认为，其商业模式还停留在签订长期租赁合约，再将物业转租给企业客户的旧有模式框架里。
而纵观国内WeWork的一众学徒，尽管二国国情不同，在政策支持及打法上也略有差异。但大部分企业最终也没能逃脱“二房东”模式的亏损怪圈，WeWork的遭遇也一一在其他联合办公企业身上复现。
同样得益于时代机遇和“双创政策”的红利，中国联合办公行业自2015年来也实现了快速生长。最顶峰时，行业企业数量达到5000多家，但并购和倒闭潮也随之而来，到2018年6月，中国联合办公平台数从上一年的数千家急剧下降到约300家。2019年中国联合办公行业进一步洗牌、整合，头部选手们开始进入规模战。
来源：艾媒咨询
作为国内联合办公企业的代表，优客工场从2015年成立到2018年，一共融资19轮超47亿，平均每3.2个月获得一次融资，估值一度达到110亿元。去年7月，又完成了最新一轮的股权融资为上市做准备。招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场拥有约60.96万名会员，其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家企业会员。
但与WeWork一样，优客工场主要收益也来自于场租，其场租收益一度占到总收益的90%。
招股书显示，2017年、2018年以及2019年前9个月，优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。营收增速迅猛，2018全年、2019年前9个月总净收入分别同比增长168%和210%。
同时与营收飞速增长形成对比的是，优客工场的亏损也在进一步扩大。2017年、2018年经调整净亏损分别为2.50亿元、3.41亿元；2019年前三季度净亏损3.43亿元，较去年同期的净亏损2.15亿元扩大112%。
“二房东”们的出路在哪里？
优客工场创始人毛大庆曾预计，到2020年，中国大城市的商业和写字楼面积大约会达到三亿平方米以上，保守估计会有30%的面积转化成各种各样的共享办公空间。如果按照30%的转化率，以及中国排名前20城市商业办公楼一平米3000元左右的年产值计算，国内共享办公行业的总市场规模大约在2000亿元到2500亿元之间。
市场看起来很诱惑，但眼下联合办公行业整体遇冷也是事实。与频频爆雷的长租公寓一样，仅靠租赁收入的“二房东”生意，并不能支撑起一个完整的商业模型。为走出亏损困境，很多联合办公企业开始将希望寄托在基于空间的增值服务上，比如向入驻企业提供资源对接、FA等额外服务。同时2019年以来，国内联合办公企业开始不约而同由“二房东”模式向轻资产模式转型。
以优客工场为例，目前的商业模式不仅仅是空间运营，而是“空间运营+非空间业务”模式。其中空间运营板块包含直营模式与轻资产模式产两大类。直营模式下优客工场负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作;轻资产模式则包括运营管理输出与资产托管两类。其中运营管理输出类空间，收入主要来自向物业主收取管理费;而资产托管类空间，主要收入来自与物业主收入分成。
境况似乎在变好。优客工场去年底公开的招股书中表示，目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。2017年和2018年，优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。而到了2019年前三季度，优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。
“WeWork”们想努力打破大众对联合办公即“二房东”的刻板印象，但创新并不好做，目前大多联合办公企业的增值服务收入占比依然非常小。而受疫情影响，今年以来联合办公整体出租率再次下滑，并且这一影响可能会持续数月。行业低迷下，资本也更加谨慎，眼下联合办公企业最大的问题或许是如何先活下去。
部分资料参考：
PropTech研习社：《Knotel是如何花5年时间成长为WeWork竞争对手的？》
PingWest品玩：《共享办公，一场海市蜃楼》